Guide rapide des baromètres immobiliers
Avec la nouvelle année, nous aimons tous faire le point sur l'année écoulée. Cela s'applique également au marché de l'immobilier, et Realo ne fait certainement pas exception (vous pouvez toujours lire le rapport annuel ici). En conséquence, plusieurs baromètres immobiliers apparaissent début janvier, dont certains semblent à première vue se contredire. Rien n'est plus faux, même s'il faut bien comprendre les données et les méthodes sous-jacentes pour voir la forêt pour les arbres.
Prix demandés et prix de vente
Tout d'abord, il est important de comprendre exactement le type de prix dont il est question. Toute personne qui s'est déjà aventurée sur le marché immobilier sait que le prix demandé n'est pas toujours égal au prix de vente. Ces deux chiffres se situent aux deux extrémités d'un long processus: de la mise en ligne d'un bien recherché à la négociation du prix et enfin à la signature de l'acte et à la remise des clés. Un tel processus peut facilement prendre de quatre à six mois.
Ainsi, les conclusions fondées sur les prix de vente sont dans une certaine mesure inférieures à celles fondées sur les prix demandés. Ce n'est que lorsque l'acte de vente est signé que les prix de vente entrent dans les statistiques. Mais entre-temps, le prix demandé a été inclus dans les statistiques des prix demandés six mois plus tôt.
Quelles sont les implications ? Un exemple concret : après que toute la Belgique - et donc le marché immobilier - ait été mise sous clé par la pandémie en 2020, début 2021, le marché a été pris d'assaut par des acheteurs qui ont vu leur chance d'acheter à nouveau quelque chose (de plus spacieux). Cette forte demande a probablement conduit à une surchauffe du marché immobilier au cours du premier semestre 2021, entraînant une forte hausse des prix. En d'autres termes, au début de 2021, les prix demandés ont commencé à augmenter fortement. Six mois plus tard, lorsque les maisons ont finalement changé de mains, les prix de vente finaux sont également entrés dans les statistiques. Mais cela seulement six mois après que la surchauffe se soit installée.
Les prix demandés sont-ils plus intéressants que les prix de vente alors ? Pas nécessairement, cela dépend un peu de ce que vous recherchez. Le prix de vente est généralement encore un peu plus bas que le prix demandé à l'origine. Par conséquent, si vous souhaitez savoir combien les acheteurs ont versé d'acomptes pour un bien immobilier, il est préférable de se baser sur le prix de vente, sachant que la situation d'il y a six mois n'est peut-être pas la même qu'aujourd'hui. Si vous voulez savoir comment les prix évoluent dans votre quartier et ce qui est demandé pour une propriété aujourd'hui, il est préférable de travailler avec les prix demandés.
Maisons et appartements
Chaque logement est différent. S'agit-il d'une maison et d'un appartement ? Ceux-ci peuvent connaître des évolutions de prix très différentes, en fonction de leur attractivité. La consommation d'énergie étant plus élevée dans la liste des priorités des acheteurs, le choix entre une maison ou un appartement pourrait être plus important. En effet, les appartements ont généralement une consommation d'énergie plus faible en raison de leur caractère fermé, ce qui peut les rendre plus attrayants pour les acheteurs par rapport à il y a un an. Le fait de regrouper les maisons et les appartements peut donc donner une image déformée.
Même dans les comparaisons entre villes, vous pouvez arriver à des conclusions erronées sans faire de distinctions correctes. À Bruxelles, les appartements représentent environ 80 % du marché. Si l'on compare cette situation à celle d'une ville comme Gand, où les appartements ne représentent que 40 % du marché, on comprend qu'il est très difficile d'établir une comparaison équitable.
C'est pourquoi, chez Realo, nous faisons la distinction entre les maisons et les appartements. Par exemple, à Statbel, l'office statistique de Belgique, on va plus loin et on distingue les maisons à construction semi-ouverte ou fermée des maisons à construction ouverte. Il faut donc toujours regarder attentivement de quel type de maison il est question et quelle distinction est faite.
Moyennes et modèles de prix
Les données sur lesquelles on travaille ne sont pas les seules à pouvoir conduire à des conclusions différentes. La façon dont vous traitez ces données peut également déterminer vos conclusions. Certains baromètres fonctionnent avec des prix moyens, tandis que d'autres (par exemple Realo) fonctionnent avec un modèle de prix.
Là encore, il s'agit d'un exemple (simplifié). Supposons que vous viviez dans un village avec cinq maisons et un château. Le trimestre dernier, deux maisons ont été vendues, en moyenne à 250 000 €. Le trimestre suivant, une autre maison et le château sont vendus. Soudain, le prix de vente moyen de votre village a explosé pour atteindre 850 000 € ! Votre village est-il soudain l'endroit le plus recherché de Belgique ? Malheureusement non, le château est tellement plus cher que le reste du village que le prix moyen a été tiré vers le haut de manière irréaliste. Bien entendu, il s'agit d'un exemple simplifié et, souvent, les municipalités ayant très peu de ventes ne seront pas incluses dans les statistiques car elles ne sont pas assez fiables. Mais même pour les grandes villes, une hausse des prix entre deux trimestres peut parfois s'expliquer par le type de logements vendus. C'est pour cette raison que Statbel communiquera les prix médians, par exemple, une statistique moins sensible aux ventes exceptionnelles.
Pour contrer cette image déformée, des modèles de prix sont parfois développés. Dans le rapport annuel de Realo, par exemple, nous travaillons avec un tel modèle. L'avantage d'un modèle de prix est qu'il prend explicitement en compte les caractéristiques d'un bien immobilier. Une chambre supplémentaire se verra attribuer un certain prix supplémentaire par le modèle. Y a-t-il eu moins de maisons à 3 chambres à coucher que de maisons à 2 chambres à coucher sur le marché au cours d'un trimestre donné ? Aucun problème pour le modèle, cette valeur ajoutée pour une maison avec plus de chambres est indépendante de la tendance des prix.
La question se pose à nouveau de savoir si l'un est meilleur que l'autre. Et la réponse est encore une fois : cela dépend. Les modèles de prix permettent des comparaisons directes entre les municipalités, car vous pouvez partir d'une maison ou d'un appartement "standard" présentant les mêmes caractéristiques, mais situé dans une municipalité différente. En d'autres termes, vous ne comparez pas des pommes et des oranges. L'inconvénient est que la "maison standard" choisie peut ne pas être du tout représentative de votre municipalité. Dans ce cas, il peut être plus intéressant d'examiner les prix moyens.
Si vous voulez examiner les tendances des prix dans le temps, il est préférable d'utiliser un modèle de prix. Un tel modèle peut prendre en compte les caractéristiques des logements qui ont été vendus et fonctionne donc indépendamment des caractéristiques des logements qui se trouvent avoir été vendus au cours d'un trimestre donné.
Conclusion
Pour résumer, aucun baromètre de l'immobilier ne se trompe. Beaucoup de choses dépendent des données utilisées et de la manière dont elles sont traitées. En faisant attention à ces points, vous pouvez déjà déduire beaucoup de choses. Au final, le plus important est que vous puissiez tirer vous-même les conclusions les plus pertinentes pour vous. Ou consultez Realo, pour être sûr.
