L'amélioration du DPE ne génère pas toujours (le même) bénéfice
Une maison économe en énergie coûte généralement plus cher. Toutefois, à l'aide de simulations, nous montrons que pour les maisons, l'amélioration du score DPE n'offre aucune valeur ajoutée au-delà de l'étiquette B. Pour les appartements, en revanche, seuls les meilleurs scores DPE peuvent être rentables.
Quiconque souhaite vendre sa maison aujourd'hui peut se demander s'il est utile d'investir d'abord dans des travaux de rénovation. L'efficacité énergétique est un élément important. Il y a de fortes chances que votre maison ne réponde pas aux meilleures normes énergétiques, car le parc immobilier belge est vétuste. Diverses études menées ces dernières années ont montré que le score DPE de votre maison est un facteur déterminant dans le prix de demande et le prix de vente. À l'heure où, tant au niveau européen que belge et régional, de plus en plus d'efforts sont consentis pour la rénovation du parc immobilier existant, l'importance du score énergétique ne fera que croître. Nous étudions ici, à l'aide de notre outil d'estimation, dans quelle mesure le prix demandé augmente avec une amélioration du label DPE.
Estimation d'une maison moyenne
Avec l'outil d'estimation de Realo, nous avons en main une mesure idéale pour simuler comment une amélioration du score DPE crée une valeur ajoutée sur le prix demandé. L'outil utilise diverses variables, telles que les caractéristiques du bien et du quartier, pour parvenir à une estimation réaliste du prix demandé (lire ici une explication plus détaillée). Plus on en sait sur la propriété, plus l'estimation sera précise.
Dans un premier temps, nous devons déterminer à quoi ressemble une maison "moyenne". Nous examinons toutes les recherches effectuées au cours des dernières années et déterminons les caractéristiques de la maison ou de l'appartement "moyen" en Belgique (à l'exclusion des nouvelles constructions). Pour étudier l'impact du score DPE sur le prix demandé, nous pouvons alors estimer le prix demandé pour ce bien "moyen", mais chaque fois avec un meilleur score DPE. Ainsi, toutes les caractéristiques du bien restent les mêmes et seul le score DPE modifie l'estimation du prix demandé.
Mais la maison moyenne de Sint-Martens-Latem sera très différente de la maison moyenne d'Oostakker. En outre, le score de mobilité ou la présence de végétation ou d'industrie peuvent varier fortement d'une zone à l'autre. Nous pouvons donc faire le même exercice que ci-dessus, mais pour chaque quartier de Belgique séparément. De cette façon, nous obtenons une estimation plus nuancée de l'impact des scores DPE sur le prix demandé.
Qui dit A, doit dire B
Ce que l'on remarque immédiatement en regardant la simulation pour les maisons, c'est que les prix estimés augmentent avec un meilleur label DPE, mais que cette augmentation s'arrête brusquement après le label B (dans notre simulation fixé à 150 kWh/m2/an). En d'autres termes, investir dans une rénovation qui fait passer votre maison de l'étiquette B à A n'aura généralement plus d'impact sur le prix demandé.
Selon Thomas Valkeniers, PDG du groupe immobilier Living Stone, cette limite n'est pas si surprenante. "Une maison avec l'étiquette B est déjà une maison très économique. Le travail que vous devez fournir pour aller de B à A n'est pas proportionnel à la valeur ajoutée finale. Vous n'avez pas besoin d'essayer de faire quelque chose de presque parfait pour trouver un acheteur consentant."
Plus intéressant pour les futurs vendeurs est l'observation que pour les maisons avec un score DPE plus faible, il y a un bénéfice à tirer des rénovations. Une personne vivant actuellement dans une maison dont le score énergétique est de 550 kWh/m2/an et qui investit dans l'isolation du toit, par exemple, peut s'attendre à une augmentation moyenne de 22 % du prix demandé, selon nos estimations.
D'autres rapports récents sont parvenus à des conclusions similaires, bien que fondées sur des données et des méthodes différentes. Belfius a récemment estimé la valeur ajoutée du passage d'un label F à un label B à 29%. Dans le dernier examen économique de la Banque nationale de Belgique, le supplément de prix a été estimé à 21,5 % entre les étiquettes F et B (sur la base des données de 2020 à 2021). Notre outil d'estimation fonctionne sur la base des dernières données disponibles et suit donc les tendances les plus récentes du marché immobilier en Belgique. Il est peut-être important de noter que, pour l'instant, il n'est pas encore obligatoire de rénover le logement pour obtenir un label A lors de sa vente ou de sa cession. Si cela devait changer à l'avenir, cela pourrait avoir un impact sur les prix demandés. Les maisons qui répondent déjà au label A continueront probablement à prendre de la valeur, tandis que les maisons qui dépassent 100 kWh/m2/an pourraient perdre de la valeur, car dans ce cas, les futurs travaux de rénovation doivent être pris en compte dans le budget.
La baisse de la consommation d'énergie fausse les préférences
Pour les appartements, par contre, le schéma est tout à fait différent, où presque aucune valeur ajoutée ne peut être trouvée entre les étiquettes E et C. Ce n'est qu'en dessous de C (moins de 300 kWh/m2/an) que nos simulations montrent des sauts dans la valeur ajoutée.
Comme les appartements ont déjà une consommation moyenne plus faible, le score DPE peut être un facteur moins important pour les acheteurs. Une étude de la KU Leuven de 2019 a révélé que les dépenses énergétiques des appartements en Flandre étaient en moyenne 20% inférieures à celles des maisons. Par rapport aux maisons, le score DPE pèse également moins sur le prix des appartements. Là encore, peu de différences ont été constatées entre les étiquettes de milieu de gamme (D et E). Nos simulations semblent indiquer que la consommation d'énergie ne commence réellement à jouer un rôle dans le prix demandé que lorsque le score DPE est clairement meilleur que ce que l'on peut attendre en moyenne pour un appartement. La manière dont ces améliorations peuvent être mises en œuvre est malheureusement moins évidente pour les appartements. Valkeniers, de Living Stone, ajoute : "Il est plus difficile d'avoir un impact sur les appartements, car une grande partie de l'efficacité énergétique dépend de facteurs propres à l'ensemble du bâtiment, comme l'isolation du toit." Par exemple, la même étude de la KU Leuven a révélé que la qualité de l'ensemble de l'immeuble d'habitation avait un impact plus important sur le prix de vente que la qualité des unités individuelles.
Et maintenant ?
Rendre votre maison plus économe en énergie pour la vendre peut donc créer une valeur ajoutée importante dans certains cas. Mais vous ne devez pas vous attendre à un rapport de recommandations de la part de votre agent immobilier, selon M. Valkeniers : "En tant qu'agents immobiliers, nous n'allons pas faire de recommandations spécifiques ; c'est le travail d'un expert DPE. Mais dans certains cas, nous pouvons motiver les gens à apporter certaines améliorations. Par exemple, si une personne a une chaudière vieille de 15 ans, nous pouvons lui suggérer de la remplacer quand même." Allez donc voir l'expert en DPE. Depuis 2022, il est obligatoire en Flandre de présenter un certificat DPE, établi à partir de 2019, lors de la vente ou de la location d'une maison. Ce certificat est établi par un expert DPE qui se rend à votre domicile pour mesurer l'efficacité énergétique des différentes parties de la maison. En particulier, l'isolation des toits, des fenêtres, des murs, des portes et des sols est examinée, ainsi que l'efficacité énergétique du système de chauffage. Alexander Willems, expert en DPE et directeur du bureau immobilier Claes & Willems, donne des conseils : "L'isolation du toit est la première étape la plus importante. Le reste, vous le faites quand vous avez la chance ou le budget pour vous adapter." Concrètement, d'après les chiffres du baromètre de l’isolation 2020: pour une maison dont le score énergétique initial est de 730 kWh/m2/an, vous pouvez réaliser un gain énergétique de 376 kWh/m2/an. L'isolation des murs extérieurs permet un gain supplémentaire de 81 kWh/m2/an. Mais Willems met en garde : "Les choix que vous faites dans une première phase peuvent avoir une influence sur les étapes suivantes. Lorsque vous adaptez votre toit et installez des fenêtres, par exemple, vous devez vous assurer que la maison est étanche à l'air et prévoir un espace pour un système de ventilation. Si tu ne le fais pas, tu ne pourras jamais passer à un label A plus tard." Un certificat DPE indiquera toujours quelles améliorations peuvent être apportées. Ces recommandations sont basées sur l'objectif d'avoir une consommation énergétique moyenne de 100 kWh/m2/an pour l'ensemble du parc immobilier en Flandre d'ici 2050, c'est-à-dire une étiquette A. Les recommandations spécifiques du certificat se concentrent principalement sur l'amélioration de l'isolation, mais ceux qui le souhaitent peuvent aussi, par exemple, investir davantage dans l'énergie solaire ou une meilleure ventilation afin d'obtenir une meilleure étiquette DPE. Tous ces ajustements ne doivent pas casser la tirelire, selon Willems. "Par exemple, il existe des prêts énergétiques à 0 % et toute une série de primes, ce qui permet d'étaler les coûts." Toutefois, une enquête menée par iVox a révélé que la moitié des personnes interrogées ne pouvaient pas trouver facilement des informations sur les primes et que la majorité d'entre elles trouvaient les informations trop complexes. Néanmoins, de nombreux outils peuvent être trouvés en ligne. Voici quelques liens supplémentaires pour vous aider à démarrer :
