Les maisons énergivores deviennent de plus en plus chères en Flandre
Nous avons indiqué précédemment que les prix de l'immobilier en Belgique sont en hausse depuis un certain temps déjà. Nous examinons ici de plus près la situation actuelle et nous nous concentrons plus particulièrement sur l'évolution de l'impact de la valeur PEB sur les prix des maisons. En Flandre notamment, les prix des maisons les moins efficaces sur le plan énergétique semblent augmenter plus fortement.
Une maison en Belgique coûte en moyenne 1802 € par mètre carré, soit 313 876 €, au deuxième trimestre de 2022. Si l'on compare les chiffres de maisons du dernier trimestre à ceux de l'année précédente, les prix des logements en Belgique ont augmenté de 5,27 %. Nous constatons ces hausses de prix dans toutes les régions, tant en Flandre (+5,17 %) qu'en Wallonie (+4,86 %) et dans la Région de Bruxelles-Capitale (+3,54 %). Donc pas de refroidissement du marché comme nous l'avons écrit précédemment. En particulier au Luxembourg (+8,8 %) et dans le Brabant wallon (+8,54 %), les logements sont devenus nettement plus chers.
Les prix des appartements ont également augmenté au cours du dernier trimestre, de 2 % par rapport à l'année précédente. En moyenne, un appartement coûte 273 842 € ou 2927 €/m2. Il est intéressant de noter que si les prix ont augmenté en Flandre (+1,92 %) et à Bruxelles (+2,45 %), ils ont juste baissé en Wallonie (-2,19 %). Cette baisse semble être principalement due à une forte chute des prix dans la province de Namur (-9,06 %). En revanche, c'est à Anvers (+3,64 %) et dans le Brabant flamand (+3,06 %) que les prix ont le plus augmenté.
Quelle est l'importance du PEB pour le prix demandé ?
Il est désormais certain que le score énergétique est devenu important pour l'évaluation d'un bien immobilier en Belgique. La Banque nationale de Belgique (BNB) est arrivée à cette conclusion en avril dernier. Belfius a également signalé de grandes différences de prix basées sur la valeur BEP dans son étude du marché du logement en Belgique. A la fin du mois de mai, nous avons publié nos propres simulations pour calculer combien une meilleure valeur PEB pourrait rapporter en utilisant l'outil d'estimation de Realo. Mais les analyses de la BNB ne couvrent que les données jusqu'au premier semestre 2021 et notre outil d'estimation ne donne que l'estimation la plus récente (voir cadre). Pour comprendre la situation actuelle concernant l'impact de la valeur du BEP sur les prix des logements, nous reprenons ici l'analyse de la BNB combinée aux dernières données immobilières de Realo.
Le score PEB est toujours important pour le prix des maisons
Pour tirer les bonnes conclusions concernant l'influence de la valeur PEB, il est important de ne pas comparer des pommes avec des oranges. Par exemple, le prix d'une maison en 2022 aurait été beaucoup plus bas en 2015, en partie à cause de l'inflation croissante. La qualité des logements sur le marché s'est également améliorée au fil du temps, le gouvernement ayant commencé à encourager les rénovations (même si nous sommes encore loin des objectifs). Ainsi, la maison moyenne en 2015 ne sera pas non plus exactement comparable à la maison moyenne en 2022. Les analyses de la BNB permettent de prendre en compte ces changements et d'étudier ainsi l'impact " réel " de la valeur PEB sur les prix des logements.
Expliqué : En quoi diffère-t-elle des simulations précédentes?
En mai dernier, Realo a publié des simulations montrant l'impact d'un meilleur PEB sur le prix de vente estimé. Alors pourquoi répéter le même exercice ici ? Les deux approches ont leurs propres avantages et inconvénients. Les simulations de mai ont été réalisées sur la base de l'outil d'estimation de Realo. Cet outil est très puissant car il a été entraîné sur un très large éventail de caractéristiques pour parvenir à l'estimation la plus précise. Mais la priorité est de déterminer la meilleure estimation sur le marché actuel, et non celle d'il y a deux ans, par exemple. D'autre part, les nouvelles simulations utilisent un nombre très limité de caractéristiques des biens (surface habitable, âge du bien, nombre de chambres, localisation, PEB). Mais ils nous permettent de mesurer les changements dans le temps en plus de la contribution de l'EPC sur les prix des logements.
Nous nous concentrons ici sur la Flandre et la Wallonie en tant que régions distinctes, car elles ont leurs propres politiques en matière de rénovation et d'efficacité énergétique. Pour la région de Bruxelles-Capitale, trop peu de foyers sont mis en ligne pour effectuer les mêmes analyses de manière fiable.
Nous constatons que, tant en Flandre qu'en Wallonie, il existe une relation claire entre les prix des logements et l'efficacité énergétique. Toutes les comparaisons sont relatives à une maison moyenne dont la consommation annuelle est de 350 kWh/m2. Pour la Flandre, les différences estimées entre la maison la plus efficace sur le plan énergétique et la maison moyenne sont légèrement inférieures à celles de la Wallonie (10 % et 17 % respectivement). Pour les maisons les moins efficaces sur le plan énergétique (650 kWh/m2 ou plus), vous perdez environ 17 % de valeur dans les deux régions. D'une manière générale, ces résultats sont conformes à nos conclusions précédentes (les étiquettes A et B entrent toutes deux dans la catégorie PEB 150 dans cette analyse).
Seuls les appartements les plus efficaces sur le plan énergétique offrent une valeur ajoutée
Pour les appartements, nous constatons également une forte similitude avec nos simulations précédentes. Le surcoût important se retrouve tant en Flandre qu'en Wallonie pour les appartements les plus performants sur le plan énergétique et est plutôt limité pour les valeurs EPC plus faibles. Comme les appartements ont généralement une meilleure valeur PEB, la comparaison est faite ici avec un appartement moyen dont la consommation annuelle est de 200 kWh/m2. En Wallonie, une différence fiable ne peut être trouvée qu'avec les appartements les plus efficaces sur le plan énergétique (PEB 100 ou mieux), le prix demandé est estimé à environ 21 % au-dessus de l'appartement moyen. En Flandre, les différences de prix demandés sont plus modestes, mais il y a des gains à faire avec les appartements avec un PEB 150 (+6 %) et un PEB 100 (+14 %).
Le pire PEB, la meilleure opportunité
Comme les maisons constituent la majorité de toutes les publications, nous pouvons effectuer ici des analyses plus détaillées et voir comment la relation entre les valeurs PEB et les prix des maisons a évolué en Flandre et en Wallonie ces dernières années. La première chose à remarquer est que cette relation est restée assez stable au fil des ans depuis 2015. Ce n'est qu'en Flandre que l'on peut noter une tendance frappante qui se dessine de manière constante : les maisons présentant les pires valeurs PEB sont en hausse depuis 2020. En d'autres termes, l'écart de prix avec les maisons ayant une meilleure consommation d'énergie se réduit. Avant 2020, les prix ayant la plus mauvaise valeur PEB oscillaient autour de -15 % par rapport au PEB 350, alors que ces dernières années, ce chiffre est déjà passé à -12 %. En comparaison, les maisons avec une valeur PEB légèrement meilleure de 450 sont restées stables autour de -6 % tout au long de cette période.
Plusieurs facteurs y jouent probablement un rôle. Depuis 2021, le gouvernement flamand offre un prêt sans intérêt compris entre 30 000 et 60 000 euros lors de la cession (héritage ou vente) d'une maison ayant un très mauvais score PEB (E ou F), si vous prévoyez d'améliorer le score PEB dans les 5 ans. Les acheteurs disposent ainsi d'un budget plus important, ce qui accroît leur pouvoir d'achat et le marché peut alors réagir par des prix plus élevés.En plus des subventions pour rénovation, les maisons dont l'efficacité énergétique est médiocre offrent une autre possibilité : démolir et reconstruire. Avec la raréfaction des terrains à bâtir et la hausse des prix qui en découle, il devient plus intéressant d'acheter une maison bon marché dont le coefficient de performance énergétique est faible, de la démolir et d'en construire une autre plus énergétique. Depuis le 1er janvier 2021, le gouvernement belge a réduit le taux de TVA pour la démolition et la reconstruction de maisons de 21 % à 6 % pour l'ensemble du territoire belge. Les travaux de démolition et de reconstruction qui avaient commencé en 2020 mais n'ont pas été achevés avant 2021 pourraient également bénéficier du taux de 6 %. Jusqu'à la fin de l'année 2020, ce taux pouvait même être combiné avec une prime de démolition et de reconstruction de 7500 € du gouvernement flamand. Mais même si vous ne bénéficiez pas du taux de TVA réduit sur la démolition, il est toujours possible de demander une prime de démolition et de reconstruction de 10 000 € au gouvernement flamand. De cette façon, les maisons énergivores deviennent un achat beaucoup plus intéressant que les maisons qui se situent juste en dehors des termes des mesures, ce qui augmente paradoxalement leur valeur.
Pour la Wallonie, nous ne pouvons pas tirer de conclusions fiables sur les tendances éventuelles. Il est possible que là aussi les maisons les plus énergivores deviennent plus rapidement plus chères, mais les données disponibles ne permettent pas de l'établir avec certitude. Le nombre de maisons à vendre en Wallonie est également plus faible en raison de la plus faible densité de population, ce qui rend les conclusions fiables plus difficiles. Avec la prolongation du taux réduit de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction en Belgique jusqu'en 2023, il reste à voir si ces prix pourraient encore augmenter au cours de l'année 2022. Enfin, en analysant la hausse des prix de l'énergie, il pourrait être intéressant d'examiner également les maisons les plus efficaces sur le plan énergétique. On pourrait s'attendre à ce que les maisons qui consomment beaucoup moins d'énergie soient également plus demandées en raison de la hausse des coûts énergétiques. Pour l'instant, cependant, nous ne voyons aucune indication que ce serait le cas. Les maisons à haute efficacité énergétique sont plus chères, mais si l'on tient compte de la hausse des prix des maisons, le prix supplémentaire des maisons portant l'étiquette A ou B reste pour l'instant assez constant au fil des ans.
Prix de maisons par commune en Belgique
